الركود يحاصر سوق الإسكان العالمي.. هل تتكرر مأساة 1990؟

يبدو أن سوق الإسكان العالمي بات محاصرًا بحالة من الركود التي ستقوده إلى الانهيار نحو أدنى مستوياته في 30 عاما، وفقًا لبنوك استثمار عالمية، ليس فقط في الولايات المتحدة الأمريكية أو بريطانيا، بل سيمتد إلى العديد من أسواق العقار الكبرى في العالم.

عندما دفعت كوفيد الاقتصاد البريطاني إلى حالة من الإغلاق في عام 2020، قفزت الحكومات لمساعدة سوق العقارات عن طريق خفض الضريبة على المشتريات.

أثار الإجراء المؤقت نوعًا من الهوس بين المشترين، الذين استجابوا عن طريق رفع متوسط الأسعار بمقدار 31 ألف جنيه إسترليني (35 ألف دولار) - أكثر من ضعف الحد الأقصى للتوفير الضريبي.

انهيار1990
 

عكست حالة الجنون التراكم الذي حدث مع انهيار أسعار المنازل الذي بدأ في نهاية الثمانينيات، عندما أعلنت الحكومة أنها ستخفض الإعفاء الضريبي للأزواج الذين يشترون العقارات، مما أدى إلى زيادة الطلب.

كان الركود الذي أعقب ذلك قاسياً، حيث استغرق السوق ما يقرب من تسع سنوات للعودة إلى أعلى مستوياته السابقة.

يواجه سوق الإسكان الآن تحديات مماثلة، وفقًا لسيمون فرينش، كبير الاقتصاديين في بنك الاستثمار بانمور جوردون، الذي يتوقع انخفاضًا بنسبة 14% في أسعار المنازل خلال السنوات الثلاث المقبلة.

وهذا من شأنه أن يعيد القيم إلى مستويات 2013 بالقيمة الحقيقية.. بينما تتوقع بلومبيرج إيكونوميكس أن تنخفض القيم بنحو 10٪ العام المقبل.

الأسواق الكبرى
 

وتقول بلومبرج إيكونوميكس إن الهبوط ليس في المملكة المتحدة فقط أن أسواق العقارات تومض بإشارات الانكماش منذ 30 عامًا في العدد من الاقتصادات الكبرى.

شهد الخاسرون الكبار في ذلك الوقت - ومنهم أستراليا وكندا والسويد - أن أسعار المنازل وصلت إلى مستويات قياسية في السنوات الأخيرة، حيث جعل الائتمان الرخيص ملكية المنازل ممكنة حتى مع ارتفاع القيم.

لكنهم الآن يواجهون عملية حساب بينما تكافح البنوك المركزية لتهدئة التضخم حيث تتجه لرفع أسعار الفائدة.

وهذا يعني أن أسعار الفائدة ترتفع بسرعة، مما ينهي حقبة الأموال السهلة التي حددت السنوات التي تلت الأزمة المالية العالمية لعام 2008، بينما توجد هناك أيضًا تداعيات على ثروة الأسرة والنمو الاقتصادي في وقت تخيم فيه مخاطر الركود بالفعل على العديد من البلدان.

تشابه فترات الانهيار
 

قال مانوج برادهان، مؤسس شركة الأبحاث Talking Heads Macroeconomics وخبير اقتصادي سابق في Morgan Stanley: "هناك أوجه تشابه بين الآن وحينها".

وأضاف لكن التضخم المتصاعد يعني أن "الأمور يمكن أن تكون أسوأ بكثير.. إن الزيادة الإجمالية في الديون ومستواها مرتفع للغاية مقارنة بذلك الوقت حيث إن الحساسية لارتفاع أسعار الفائدة هائلة ".

وفيما يلي نظرة على بعض التطورات الرئيسية في ذلك الوقت والآن في البلدان التي تتعرض فيها العقارات للخطر، أو التي تشهد تراجعًا بالفعل.

كندا
 

في عام 1990، تجاوزت معدلات الرهن العقاري 13٪ وتراجع سوق الإسكان في تورنتو إلى حالة من الجمود الشديد لسنوات، انخفضت المبيعات، ولم تصل الأسعار إلى القاع حتى عام 1996 بعد أن فقدت أكثر من ربع قيمتها.

اليوم، الاقتصاد في حالة أفضل.. ولكن بعد فترة 25 عامًا تقريبًا من الزيادات في الأسعار، تبدو تورنتو مهتزة مرة أخرى، حيث القدرة على تحمل التكاليف سيئة كما كانت خلال فقاعة أواخر الثمانينيات، وفقًا لبنك كندا الوطني.
يصفه قسم الاقتصاد في رويال بنك أوف كندا بأنه "تصحيح تاريخي"، ويقول إن أحجام إعادة بيع المنازل الوطنية قد تنخفض أكثر مما كانت عليه في أوائل التسعينيات، من الذروة إلى القاع.

أكثر التكهنات المسعورة هذه المرة حدثت في الضواحي والمدن النائية بالقرب من تورنتو حيث توافد الناس عندما ضرب كوفيد، بحثًا عن مساحة أكبر.

والآن وصل التصحيح بسرعة حيث انخفض السعر القياسي بنسبة 16٪ في ستة أشهر لكن الأسعار لا تزال أعلى بكثير مما كانت عليه قبل الوباء، لذلك قد يكون هناك المزيد من الانخفاضات في المستقبل.

الصين
 

ترمز صور الكتل السكنية غير المكتملة إلى الحالة الكئيبة للعقارات الصينية، حيث يدفع المشترون ثمن المنازل التي لا يمكنهم شغلها، وأدى ذلك إلى مقاطعة الرهن العقاري هذا العام، حيث هدد مشترو المساكن بوقف الدفع.

أوقف حوالي مليوني منزل غير مكتمل تم بيعها مسبقًا من قبل المطورين البناء، وفقًا لتقديرات S&P Global Ratings، وهو ما يذكر بإفلاس عقار قبل 30 عامًا في جزيرة هاينان، وهي جزيرة المنتجع الاستوائية في البلاد التي يطلق عليها اسم "هاواي الصينية".

تضاعفت أسعار المساكن أكثر من ثلاثة أضعاف بين عامي 1989 و 1992، لكن الطفرة تداعى في العام التالي بعد أن شددت بكين السياسة النقدية وإقراض هذا القطاع، وذكرت وسائل إعلام محلية في ذلك الوقت أن أكثر من 600 مبنى تُركت مهجورة.
اتبعت الصين سياسات مماثلة لاحتواء ازدهارها على مدى السنوات الثلاث الماضية. تم تقليص التمويل وطلبت الحكومة من البنوك إبطاء وتيرة الإقراض العقاري، أدى ذلك إلى موجة من التخلف عن السداد وترك ملايين الأقدام المربعة من المباني غير المكتملة.

في عام 1999، تدخل مجلس الدولة للمساعدة في حل المشاريع غير المكتملة، بما في ذلك تحويل جزء منها إلى مساكن مدعومة للعمال ذوي الدخل المنخفض. لجأت الحكومة مرة أخرى إلى هذا الدليل، حيث قدمت 200 مليار يوان (28 مليار دولار) في شكل قروض خاصة لضمان تسليم مشاريع الإسكان المتوقفة.
وفقًا لجورج ماجنوس، باحث مشارك في مركز الصين بجامعة أكسفورد، فإن الأساسيات الأساسية تبدو "كئيبة جدًا في المستقبل المنظور"، قال جورج ماجنوس، باحث مشارك في مركز الصين بجامعة أكسفورد : "قد نحصل على إفلاس ممتلكات".."انضمت الصين إلى بقية العالم في مواجهة مشاكل الملكية."

في حين أن العديد من الاقتصاديين يقولون إن التباطؤ في قطاع الإسكان لن يزداد سوءًا وأن التحفيز سيبدأ هذا العام أو العام المقبل، فإن القليل منهم يدعون إلى انتعاش حاد، لكن تحركات السياسة، إلى جانب التخفيف التدريجي لقيود Covid، قد تساعد السوق في العثور على أرضية.