خبير عقاري لـ«بانكير»: السوق المصرية يتجه إلى تطوير منتجات جديدة لمواكبة تغيرات الطلب "فيديو"
أكد الخبير العقاري أحمد عبد الفتاح، في تصريحات خاصة لموقع «بانكير»، أن السوق العقاري المصري يمتلك فرصًا استثمارية واعدة، مدعومًا بزيادة الطلب على الوحدات السكنية والإدارية والفندقية، في ظل النمو السكاني وارتفاع نسبة الشباب واستمرار خطط التنمية العمرانية.
وأوضح عبد الفتاح أن مصر تُعد من الأسواق سريعة النمو، وأن التنمية الحضرية لا تزال في مراحل مبكرة، وهو ما يخلق احتياجًا كبيرًا للعقارات، لافتًا إلى أن الطلب لا يقتصر على الوحدات السكنية، بل يمتد إلى المكاتب الإدارية والوحدات الفندقية، بالتزامن مع التوسع الاقتصادي والسياحي.
وأضاف أن السوق العقاري شهد خلال السنوات الماضية تطورًا ملحوظًا في أدوات التمويل وأساليب البيع والشراء، مشيرًا إلى أن شركات التطوير العقاري اكتسبت خبرات في التعامل مع الأزمات والتغيرات الاقتصادية، من خلال إطالة فترات السداد، وخفض المقدمات، وتطوير المساحات والتصميمات الهندسية بما يتناسب مع قدرات العملاء وتكاليف الإنشاء.
تباطؤ المبيعات بعد سنوات النمو
وأشار الخبير العقاري إلى أن حالة التباطؤ التي يشهدها السوق حاليًا تُعد طبيعية بعد موجة النمو الكبيرة التي شهدها القطاع خلال الفترة من 2020 إلى 2024، موضحًا أن السوق يحتاج إلى فترة لإعادة ترتيب الأولويات ومراجعة المستهدفات الاستثمارية.
ولفت إلى أن بعض شركات التطوير العقاري أصبحت تركز بصورة أكبر على عمليات التطوير وتنفيذ المشروعات، بدلًا من التركيز على المبيعات فقط، في ظل التغيرات الاقتصادية والتوترات الإقليمية التي تؤثر على حركة السوق.
التضخم والفائدة والدولار عوامل تتحكم في أسعار العقارات
وحول أسباب ارتفاع أسعار الوحدات العقارية، أوضح عبد الفتاح أن التسعير يتأثر بعدة عوامل رئيسية، في مقدمتها معدلات التضخم وأسعار الفائدة وسعر الدولار، موضحًا أن العقار، رغم كونه منتجًا محليًا، يعتمد في جزء من تكلفته الإنشائية على خامات مستوردة.
وأضاف أن تفاوت الأسعار بين المناطق والوحدات أمر طبيعي، نتيجة اختلاف الموقع ومستوى الخدمات وجودة التنفيذ وموعد التسليم، محذرًا من الاعتماد على متوسطات الأسعار باعتبارها مؤشرًا دقيقًا لقيمة العقارات في منطقة معينة، بسبب اتساع الفجوة بين الوحدات الأعلى والأقل سعرًا.
وأكد أن أسعار العقارات لا تتحرك دائمًا في اتجاه صعودي، موضحًا أن هناك مناطق تشهد ارتفاعات وأخرى تسجل تراجعات وفقًا لمعادلة العرض والطلب والتغيرات العمرانية والإدارية، مثل إنشاء الكباري أو تغيير طبيعة الشوارع والخدمات المحيطة بالعقارات.
الإيجار قد يغير شكل منتجات شركات التطوير العقاري
وفيما يتعلق بارتفاع الإيجارات وصعوبة التملك أمام الشباب، قال عبد الفتاح إن ثقافة امتلاك العقار تمثل إحدى السمات المميزة للمجتمع المصري، إلا أن ارتفاع تكلفة التملك يدفع المستهلكين إلى البحث عن بدائل، من بينها الإيجار والشراء بنظام التقسيط والإيجار المنتهي بالتملك.
وأشار إلى أن شركات التطوير العقاري ستتجه إلى تغيير طبيعة منتجاتها إذا تحول سلوك المستهلكين بصورة أكبر نحو الإيجار، موضحًا أن المطور الذي كان يعتمد على بناء الوحدات وبيعها قد يتجه مستقبلًا إلى تطوير محافظ عقارية تستهدف التأجير وتحقيق عوائد مستمرة.
وشدد على أن قدرة السوق المصري على التكيف مع احتياجات المستهلك تمثل إحدى أهم نقاط قوته، متوقعًا استمرار ظهور نماذج جديدة تتناسب مع التغيرات في القدرة الشرائية وأنماط الطلب.
التمويل العقاري يحتاج إلى تطوير الاشتراطات
وبشأن مستقبل التمويل العقاري، أوضح عبد الفتاح أن انخفاض أسعار الفائدة من شأنه زيادة فرص الحصول على التمويل، بينما تؤدي الفائدة المرتفعة إلى تقليص القدرة على الاقتراض.
وأضاف أن انتشار التمويل العقاري في مصر لا يزال محدودًا، بسبب وجود اشتراطات قانونية وفنية يصعب على جزء من سوق التطوير العقاري تلبيتها، مؤكدًا أن زيادة حجم التمويل تتطلب توافق المنتجات العقارية مع متطلبات القانون وشركات التمويل.
ولفت إلى أن التمويل ليس الحل الوحيد لمشكلة التملك، إذ توجد أشكال أخرى من التمويل المباشر وغير المباشر، إلى جانب أنظمة السداد التي تقدمها شركات التطوير العقاري.
الساحل الشمالي يقود تحولًا في خريطة المبيعات
وفيما يتعلق بزيادة الإقبال على العقارات الساحلية، أشار عبد الفتاح إلى أن الساحل الشمالي شهد خلال العام الحالي ارتفاعًا في المبيعات مقارنة بمناطق القاهرة، وهو ما يمثل تحولًا عن الأنماط المعتادة للسوق.
وأوضح أن هذا النمو يرتبط بالتوسع في التنمية العمرانية والسياحية، وزيادة الاستثمارات الفندقية، إلى جانب وجود طلب متراكم على الوحدات السياحية لم تتم تلبيته خلال سنوات سابقة.
وأضاف أن الاستثمار الفندقي يشهد نشاطًا في عدد من المناطق، من بينها الساحل الشمالي والبحر الأحمر والقاهرة الجديدة ومحيط منطقة الأهرامات، فضلًا عن العاصمة الإدارية الجديدة، مع تزايد الاحتياج إلى الوحدات الفندقية.
الاستثمار العقاري طويل الأجل وليس وسيلة للربح السريع
ونصح الخبير العقاري الراغبين في الاستثمار بأهمية تحديد المدى الزمني للاستثمار وحجم الأموال المتاحة، موضحًا أن الاستثمار العقاري بطبيعته استثمار طويل الأجل، ولا يناسب بالضرورة من يبحث عن تحقيق عائد خلال فترة قصيرة مثل 90 يومًا أو عام واحد.
وأكد أن المستثمر يجب أن يمتلك القدرة المالية المناسبة قبل الدخول في الاستثمار العقاري، وألا يعتمد على شراء وحدة لا يستطيع استكمال تمويلها، مشيرًا إلى أن هناك بدائل استثمارية أخرى تناسب الآجال القصيرة، مثل الذهب والأسهم والشهادات.
كما لفت إلى تطور نماذج الاستثمار العقاري، ومنها صناديق الاستثمار العقاري التي تتيح للمستثمرين المشاركة في ملكية أصول عقارية وتحقيق عوائد منها، دون الحاجة إلى شراء وحدة كاملة.
تلبية احتياجات المستهلك التحدي الأكبر أمام المطورين
واختتم عبد الفتاح تصريحاته بالتأكيد أن التحدي الأكبر أمام شركات التطوير العقاري يتمثل في الحفاظ على زخم المبيعات، وهو ما يتطلب تطوير منتجات تتناسب فعليًا مع احتياجات العملاء، سواء من حيث المساحات أو الأسعار أو المواقع أو أنظمة التمويل والتسويق.
وأشار إلى أن خطط التنمية العمرانية في مصر، بما تتضمنه من إنشاء مدن جديدة وتوسعات عمرانية وتطوير عواصم المحافظات، تمثل إطارًا مستقبليًا لاستمرار نمو القطاع، مؤكدًا أن خبرات الحكومة وشركات التطوير والبنوك والمستهلكين تساعد السوق على التعامل مع التحديات والتكيف مع المتغيرات.
