قبل ما تمضي.. 7 تفاصيل بسيطة في عقد الإيجار قد تدخلك في نزاع قضائي
الحصول على شقة مناسبة لا يعني أن المستأجر أصبح في مأمن من المشكلات، فبعد الاتفاق على قيمة الإيجار والتأمين ومعاينة الوحدة، تأتي الخطوة الأهم التي قد يتعامل معها البعض باعتبارها مجرد إجراء روتيني، وهي توقيع العقد.
وفي تلك اللحظة تحديدًا، قد يؤدي الاستعجال أو الاكتفاء بقراءة سريعة إلى تجاهل بنود مؤثرة في العلاقة بين المالك والمستأجر، لتظهر آثارها لاحقًا في صورة خلافات حول مدة الإقامة أو قيمة الأجرة أو الصيانة أو الإخلاء، وقد تتطور الأمور إلى إنذارات رسمية ودعاوى قضائية ونزاعات تستمر أمام ساحات القضاء.
وفي هذا السياق، أوضح المستشار القانوني أشرف ناجي، خلال حديثه لـ«الوطن»، أن القانون المدني وضع عناصر واضحة لعقد الإيجار، حيث تعرف المادة 558 الإيجار بأنه عقد يلتزم فيه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة محددة مقابل أجر معلوم.
وبالتالي، فإن تحديد الوحدة محل الإيجار، والمدة التي يستمر خلالها العقد، وقيمة المقابل المالي، يمثل أساسًا للعلاقة التعاقدية، وليس مجرد بيانات يمكن تركها غامضة أو الاتفاق عليها بصورة شفوية.
من صاحب الحق في تأجير الوحدة؟
أولى الخطوات التي يجب القيام بها قبل التوقيع هي التأكد من صفة الشخص الذي يعرض عليك العقار، وهل هو مالكه بالفعل أم يتصرف نيابة عنه بموجب وكالة قانونية.
وتكتسب هذه الخطوة أهمية خاصة إذا كان المتعاقد لا يملك سوى حق الإدارة، إذ تضع المادة 559 من القانون المدني قيدًا على قدرته في تأجير العقار لأكثر من 3 سنوات، ما لم يكن لديه سند ملكية أو توكيل رسمي يمنحه الحق في ذلك.
لذلك، لا يكفي الاتفاق على السعر والموافقة على السكن، بل يجب التأكد أولًا من أن الشخص الذي يوقع العقد يملك الصفة القانونية التي تخوله إبرامه.
متى يبدأ العقد ومتى ينتهي؟
من الأخطاء التي قد تفتح بابًا للخلاف ترك مدة الإيجار بصياغات غير محددة مثل «العقد مفتوح» أو الاكتفاء بعبارة «يجدد تلقائيًا» دون توضيح المدة وآلية التجديد.
وتنص المادة 563 من القانون المدني على أنه في العقود غير محددة المدة، أو التي ترتبط بمدة دفع الأجرة دون تحديد نهاية للعقد، تكون العلاقة الإيجارية منعقدة للفترة المحددة لدفع الأجرة، أي شهرًا بشهر في حالة السداد الشهري، وتنتهي بالتنبيه من أحد الطرفين وفقًا للمواعيد التي حددها القانون.
كم ستدفع؟ ومتى؟ وكيف؟
من المهم أن تكون التفاصيل المالية مكتوبة داخل العقد بصورة لا تحتمل أكثر من تفسير، فلا يكفي أن يتفق الطرفان شفهيًا على مبلغ الإيجار.
ويجب تحديد قيمة الأجرة الشهرية، وموعد دفعها، والطريقة التي يتم بها السداد، إلى جانب قيمة التأمين وكيفية التعامل معه، فضلًا عن نسبة الزيادة السنوية وقيمتها وموعد بدء تطبيقها إذا كانت هناك زيادة متفق عليها.
وتشير المادة 586 من القانون المدني إلى التزام المستأجر بسداد الأجرة في المواعيد المتفق عليها، وهو ما يجعل توثيق التفاصيل المالية داخل العقد أمرًا أساسيًا لتجنب النزاع حول المستحقات.
إيصال الدفع ليس رفاهية
حتى مع وجود علاقة طيبة بين المالك والمستأجر، فإن الاحتفاظ بما يثبت سداد الإيجار يظل خطوة ضرورية، خاصة أن الخلافات قد تظهر بعد فترة طويلة من بداية التعاقد.
ولهذا لا ينبغي دفع مبالغ كبيرة اعتمادًا على الثقة وحدها، وإنما يجب الحصول على ما يثبت عملية السداد، سواء من خلال إيصالات موقعة أو تحويلات بنكية أو مستندات رسمية أخرى تثبت وصول الأموال إلى المؤجر.
وتجعل المادة 586 من القانون المدني الوفاء بالأجرة التزامًا أساسيًا على المستأجر، ولذلك فإن وجود دليل على السداد يحميه من المنازعات المتعلقة بالمبالغ التي سبق دفعها.
العطل المفاجئ.. المالك أم المستأجر؟
من أكثر النقاط التي قد تتحول إلى مصدر للخلاف أثناء فترة الإيجار مسؤولية الإصلاحات والصيانة، ولذلك يجب ألا يترك العقد هذه المسألة دون تحديد.
وينبغي توضيح الطرف الذي يتحمل تكاليف الإصلاحات والأعطال الجسيمة، مثل انفجار مواسير المياه أو أعطال شبكة الكهرباء، وكذلك تحديد المسؤول عن إصلاح الأجهزة والتكييفات الموجودة داخل الوحدة.
وينظم القانون المدني التزامات المؤجر المتعلقة بالترميمات الضرورية للعين المؤجرة، إلا أن توضيح التفاصيل داخل العقد يساعد على تقليل فرص النزاع بشأن طبيعة كل إصلاح ومن يتحمل تكلفته.
صوّر الشقة قبل الاستلام
عند استلام الوحدة، لا ينبغي التعامل مع الأمر على أنه مجرد الحصول على المفاتيح، بل من المهم توثيق حالتها بشكل تفصيلي منذ اليوم الأول.
ويشمل ذلك إثبات حالة الحوائط والأرضيات والأبواب والشبابيك والأدوات الصحية، إلى جانب تسجيل قراءات العدادات، وذكر أي تلفيات أو عيوب موجودة بالفعل وقت الاستلام.
وتبرز أهمية توثيق هذه البيانات في ضوء المادة 591 من القانون المدني، التي تلزم المستأجر برد العين عند انتهاء الإيجار بالحالة التي تسلمها عليها، وبالتالي فإن تسجيل الحالة الأصلية للوحدة يوفر وسيلة لإثبات وضعها عند بداية العلاقة الإيجارية إذا نشأ خلاف في نهاية العقد.
متى يستطيع أي طرف إنهاء العقد؟
ومن البنود التي تحتاج إلى قراءة دقيقة أيضًا الشروط المتعلقة بالفسخ والإنهاء والإخلاء، خاصة العبارات التي تمنح أحد الطرفين صلاحيات مطلقة دون تحديد الحالات أو الإجراءات.
ومن أمثلة العبارات التي يجب التعامل معها بحذر: «يحق للمؤجر إنهاء العقد في أي وقت»، أو «يلتزم المستأجر بالإخلاء فور الطلب دون شرط».
والأفضل أن تكون الحالات التي يمكن فيها إنهاء العقد أو فسخه واضحة، مع تحديد الآثار المترتبة على ذلك، وبما يتوافق مع الأحكام القانونية ولا يخالفها.
الإيجار القديم والجديد.. اعرف عقدك خاضع لأي قانون
كما شدد المستشار القانوني على أهمية تحديد النظام القانوني الذي يخضع له العقد، خاصة مع اختلاف القواعد المنظمة لعقود الإيجار القديم عن تلك الخاصة بالإيجار الجديد.
وينبغي الانتباه إلى أن القانون رقم 164 لسنة 2025 نظم بعض أحكام العلاقات الإيجارية المرتبطة بالقانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، كما حدد مددًا لانتهاء العقود السكنية والتجارية للأشخاص الطبيعية وفق ضوابط زمنية محددة من تاريخ سريان القانون.
ولهذا فإن معرفة تاريخ إبرام العقد والقانون الذي يحكم العلاقة الإيجارية تعد خطوة أساسية قبل اتخاذ أي موقف، ولا يصح تعميم قاعدة واحدة على جميع العقود دون فحص طبيعة كل عقد وتاريخ إبرامه والقانون الخاضع له.
