فخ البيع على الخريطة.. كيف تحولت أموال مشتري العقارات إلى تمويل مجاني للمطورين؟
تتعالى الأصوات المتضررة داخل سوق العقارات في مصر، كاشفة عن أزمة هيكلية متفاقمة تتجاوز مجرد النزاعات الفردية لتطال استقرار قطاع يُشكل نحو 20% من الناتج المحلي الإجمالي للبلاد، وفقًا للتصريحات الحكومية لعام 2025.
وفي ظل تركز نشاط المطورين في مناطق حيوية كشرق القاهرة، وغربها، والساحل الشمالي، ومدن البحر الأحمر، باتت المخاطر تحيط باستثمارات قطاع واسع من المواطنين.
تتجسد الأزمة في شهادات حية تعكس عمق المشكلة؛ فقد تعاقدت مواطنةعلى شراء وحدة سكنية مكونة من طابقين (أرضي وأول)، لتفاجأ عند التسليم باستبدال الطابق الأول بطابق تحت الأرض (بدروم)، وبيع الطابق الأول لعميل آخر، مما أدخلها في سجال قضائي ممتد.
وفي حالة أخرى، تعاقد مواطن ووالدته في مارس 2015 على شراء وحدتين متجاورتين بمشروع في "مستقبل سيتي" بشرق القاهرة، مع التزام بالتسليم في عام 2019، إلا أن الشركة أجلت موعد التسليم إلى عام 2024، ليرفض الاستلام حتى الآن نتيجة عدم إدخال المرافق الأساسية.
نزاعات أروقة المحاكم.. ظاهرة تتفاقم وتطال التجاري
وتأتي هذه الوقائع في وقت تضج فيه منصات التواصل الاجتماعي بمجموعات التضرر، وهو ما يعكسه التحول في أروقة المحاكم.
وفي هذا السياق، أكد محمد منير، المحامي أمام محكمة النقض والمحكمة الإدارية العليا، أن قضايا العقارات باتت تشكل ما بين 60% إلى 70% من نشاط مكتبه، مشيرًا إلى أن هذا المنحنى المرتفع بدأ بالظهور الملحوظ منذ عام 2018 بالتزامن مع التوسع العمراني المحفز حكوميًا.
وأوضح منير أن التجاوزات لا تقتصر على القطاع السكني بل تمتد إلى التجاري، مستشهدًا بحالة صارخة لعميل تعاقد على متجر بمساحة 45 مترًا مربعًا في موقع متميز بالعاصمة الإدارية، ليجد عند الاستلام أن المساحة تقلصت إلى 18 مترًا مربعًا، وتم نقل موقعها لتصبح ملاصقة لدورات المياه داخل المركز التجاري.
البيع على الخريطة.. تمويل مجاني على حساب المواطن
ومن جانبه، أوضح وليد جاب الله، عضو الجمعية المصرية للاقتصاد والإحصاء والتشريع، أن المشكلة المحورية تكمن في التأخير الممتد لسنوات رغم سداد المشترين لكامل القيمة المالية.
وأرجع جاب الله هذا التعثر إلى نمط العمل السائد والمتمثل في "البيع على الخريطة" (Off-plan)، حيث تلجأ شركات للتوسع الجائر باستخدام أموال حاجزين في مشروع معين لتمويل البدء في مشروعات جديدة قبل إتمام الأولى.
ويؤكد التحليل الاقتصادي أن هذا النمط يحول أموال المشترين إلى "تمويل مجاني" منخفض التكلفة للمطورين على حساب العميل، الذي يتحمل مخاطر التضخم وتكلفة السكن البديل لسنوات طويلة، في حين يتجنب المطور الاقتراض المصرفي مرتفع الفائدة.
توجيهات الرئاسة واختبار الصرامة في التطبيق
وأمام هذه التحديات، وجهت رئاسة الجمهورية بتطبيق إجراءات لـ "ضبط سوق العقارات". وعلى الرغم من صدور ضوابط عن مجلس الوزراء عام 2022 تنظم بيع مشروعات التطوير العقاري - والتي ألزمت المطورين بفتح حساب بنكي مستقل لكل مشروع وربط الطرح بنسب الإنجاز الفعلي - إلا أن التساؤلات ما زالت قائمة حول آليات الرقابة ومدى الالتزام بهذه القرارات.
ويجمع الخبراء على أن العقود الحالية غالباً ما تصنف كـ "عقود إزعذان" تفاوضيًا لصالح المطور، مشددين على أن منظومة ضبط السوق الحقيقية تقاس بمدى قدرتها على حماية أموال المشترين مسبقًا وتوفير آليات وقائية، وليس فقط بالاعتماد على التقاضي الذي يستهلك سنوات طويلة ويكبد المواطنين تكاليف باهظة.
