الإيجار القديم
التنبيه بالإخلاء ينهي عقد الإيجار مباشرة.. تفاصيل حكم النقض وعلاقته بالقوانين الجديدة
قال علاء مصطفى، المحامي بالنقض والدستورية العليا، إن التنبيه بالإخلاء يُنهي عقد الإيجار تلقائيًا، ولا يترتب عليه تطبيق أي قوانين جديدة بأثر رجعي، مشددًا على أن هذا المبدأ يرسخ قاعدتين أساسيتين في القانون.
وأوضح مصطفى، خلال مداخلة هاتفية مع برنامج «صباح البلد» على قناة صدى البلد، أن المبدأ الأول يقضي باستخدام التنبيه لتحديد المدة المتبقية حسب الفترة المحددة في عقد الإيجار، بينما يشير المبدأ الثاني إلى أن القوانين الجديدة لها أثر فوري فقط على الحالات القائمة بعد صدورها، ولا تشمل النزاعات أو العقود التي انتهت قبل تطبيقها.
وأشار إلى أن حكم التنبيه بالإخلاء يختلف عن أحكام قانون الإيجار الجديد، إذ لكل منهما نطاق قانوني مختلف، ويحدد كل قانون الحالات التي ينطبق عليها.
وأضاف أن المالك يحق له توجيه التنبيه عند انتهاء مدة العقد، أما إذا لم تنتهِ المدة بعد، فيجوز للمستأجر التوجه للقضاء لرفع دعوى تثبت استمرار العلاقة الإيجارية وفقًا لشروط العقد الأصلي.
وذكر أن العلاقة الإيجارية تنتهي قانونًا بمجرد توجيه تنبيه صحيح بالإخلاء، ويُطبق القانون الساري وقت انتهاء العقد أو وقت إعلان التنبيه، دون أن تمتد أحكام القوانين الجديدة إلى هذا العقد ما لم ينص المشرع على ذلك صراحة.
«النقض» تفصل نهائيًا
وأكدت محكمة النقض أن العلاقة الإيجارية تنتهي قانونًا بمجرد توجيه تنبيه صحيح بالإخلاء، ويُطبق في هذا الشأن القانون الساري وقت انتهاء العقد أو وقت إعلان التنبيه، دون أن تمتد أحكام القوانين اللاحقة إلى هذه العلاقة، ما لم ينص المشرّع صراحة على سريانها بأثر رجعي.
التنبيه بالإخلاء تصرف قانوني من المؤجر
جاء ذلك في حكمها الصادر في الطعن رقم 10357 لسنة 93 قضائية، حيث أوضحت المحكمة أن التنبيه بالإخلاء يُعد تصرفًا قانونيًا منفردًا من جانب المؤجر، ويترتب عليه انفصام العلاقة الإيجارية فور إعلان المستأجر به، دون اشتراط صدور قبول أو موافقة من الأخير.
انتهاء عقد الإيجار بالتنبيه
وشددت المحكمة على أنه متى ثبت انتهاء عقد الإيجار بالتنبيه الصحيح، فإن استمرار المستأجر في شغل العين المؤجرة بعد ذلك يكون دون سند من القانون، ويُعد وضع يد غير مشروع، لا يكسبه أي حقوق قانونية.
كما أكدت محكمة النقض أن صدور قوانين جديدة تنظم العلاقة الإيجارية لا يؤثر على العقود التي انتهت قبل نفاذها، حفاظًا على استقرار المعاملات القانونية، ومنعًا لإعمال القوانين بأثر رجعي على مراكز قانونية استقرت وانقضت بالفعل.
