خارطة طريق السوق العقاري.. 3 سيناريوهات ترسم مستقبل الأسعار والطلب
امتلاك شقة في مصر بقى حلم صعب، ومش بس بسبب الغلاء.. لكن لأن الأرقام خرجت بره المنطق.
سوق العقارات واقف عند مفترق طرق: أسعار نار، طلب بيهدى، وقدرة شرائية بتتآكل.
السؤال الكبير: هل الأسعار هتكمل كده؟ ولا في تصحيح جاي؟
تعالوا نفهم الصورة كاملة بهدوء.. اللي متابع سوق العقارات في مصر خلال السنين الأخيرة هيلاحظ حاجة غريبة:
الدولار هدي نسبيًا، لكن أسعار الشقق مولعة أكتر من أي وقت فات.
زمان كان ممكن شقة متوسطة تتحجز بمليونين أو تلاتة، دلوقتي نفس الشقة في مدن زي أكتوبر أو زايد أو القاهرة الجديدة بقت بتتسعر من 10 لـ 18 مليون جنيه، وده مش في كومباوندات فاخرة بس، ده بقى رقم عادي في مشاريع كتير.
الأغرب إن حتى الوحدات الصغيرة، زي الاستوديوهات اللي المفروض تبقى حل اقتصادي، دخلت السوق بأسعار من 3 لـ 5 مليون جنيه، يعني الأزمة مش في المساحة.. الأزمة في طريقة التسعير نفسها.
طيب ليه حصل كل ده؟
السبب الأساسي يرجع لفترة انفلات سعر الدولار، لما وصل أرقام عالية جدًا، وقتها المطورين أعادوا تسعير السوق كله على أساس أسوأ سيناريو.
المشكلة إن السيناريو ده خلص، لكن الأسعار فضلت زي ما هي.. واتحول الاستثناء لقاعدة.
كمان تكلفة الأرض زادت بشكل ضخم، وبقت تمثل أكتر من نص تكلفة المشروع، غير تكلفة التمويل والفوايد العالية، وكل ده اتحط في سعر الشقة النهائي.
علشان كده ظهر حل شكله مريح، لكنه في الحقيقة مرهق:
التقسيط الطويل. بقى عادي تشوف شقة متقسطة على 10 أو 12 سنة، بس اللي مش واضح للناس إن الرقم اللي بيدفعوه في الآخر بيبقى ضعف القيمة الحقيقية تقريبًا، لأن جزء كبير منه فوايد مش سعر شقة.
والنتيجة؟ أسعار عالية جدًا، وقدرة شراء ضعيفة، ومبيعات بدأت تهدى.
وده خلى السوق يقف قدام 3 طرق:
السيناريو الأول:
انخفاض مفاجئ في الأسعار.
وده أخطر سيناريو، لأنه ممكن يضرب ثقة الناس في السوق، ويعمل مشاكل بين المشترين والمطورين، ويهدد مشروعات كتير.
السيناريو التاني:
تدخل عنيف وتسعير إجباري.
وده تاريخيًا بيخلق تشوهات، ومشاكل بتفضل سنين، وممكن يعقّد السوق أكتر ما يصلحه.
السيناريو التالت – والأقرب للعقل:
تصحيح تدريجي ذكي.
يعني تخفيف تكلفة الأراضي، وتشجيع التمويل العقاري الحقيقي، وتقليل الاعتماد على التقسيط المباشر طويل الأجل، بحيث الأسعار تهدى من غير صدمة، والسوق يستعيد توازنه شوية شوية.
دلوقتي السوق العقاري مش واقع.. لكنه مش مريح.
والفرق بين التصحيح الهادي والانفجار المفاجئ هو قرارات الفترة الجاية.
والسؤال اللي لسه مفتوح:
هل الشقة هترجع بيت للسكن والاستقرار؟ ولا تفضل سلعة غالية مش في متناول أغلب الناس؟
