الأربعاء 08 فبراير 2023
رئيس التحرير
عمرو عامر
المشرف العام
عبدالعظيم حشيش
بنوك خارجية

العقارات الأمريكية تفقد جاذبيتها .. السوق الأكثر غليانا يهيمن عليها البائعون

السبت 07/يناير/2023 - 02:58 ص
العقارات الأمريكية
العقارات الأمريكية

تفقد العقارات الأمريكية جاذبيتها مع الارتفاع الحاد في معدلات الاقتراض وانهيار عمليات البيع والشراء، غير أن الأسعار صامدة عند مستوياتها ولا سيما في الأسواق المحمومة من جائحة كوفيد - 19.

في تشرين الثاني (نوفمبر)، أظهرت مبيعات المنازل القديمة في الولايات المتحدة انخفاضا بأكثر من 38 في المائة مقارنة بأرقام كانون الثاني (يناير) التي كانت ذروة عام 2022، بحسب الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

في نهاية تشرين الأول (أكتوبر)، بلغت معدلات القروض العقارية لمدة 30 عاما -وهي المعيار في السوق الأمريكية- 7.16 في المائة على أساس سنوي، وهي أعلى نسبة مسجلة منذ 21 عاما.

انخفضت قليلا مذاك الحين حتى سجلت 6.58 في المائة نهاية كانون الأول (ديسمبر).

وبحسب "الفرنسية"، فإنه في آذار (مارس)، بدأ التشديد النقدي الذي يمارسه البنك المركزي الأمريكي للحد من التضخم، ووضع حدا لعصر الأموال الرخيصة الذي كان قد بدأ مع بدء انتشار كوفيد - 19.

ويقول ديفيد شليشتر الوسيط العقاري في شركة "كومباس" في مدينة دنفر في ولاية كولورادو "من الواضح أن السوق قد اتخذت منعطفا".

ويضيف "انتقلنا من السوق الأكثر غليانا في التاريخ.. مع سلع كان معظمها يباع بأعلى من سعرها" في غضون أيام قليلة، إلى بيئة أصبح فيها إبرام الصفقات بأقل من المبلغ المطلوب في البداية عاديا.

ويقول دريك -الذي فضل عدم الكشف عن كنيته الذي يستعد لإنهاء صفقة شراء منزل في أوستن في ولاية تكساس بأكثر بـ4 في المائة من السعر المعروض في الأساس- "الآن هو أفضل وقت لشراء العقارات منذ عام ونصف أو عامين، إذا كانت لديكم وظيفة مستقرة إلى حد ما، ودخلكم معقول".

ومنذ الذروة التاريخية المسجلة في حزيران (يونيو)، تراجع متوسط سعر العقار الواحد 11 في المائة إلى 370.7 ألف دولار. لكنه يبقى أعلى 3.5 في المائة من السعر المسجل العام الماضي في الفترة نفسها وبـ30 في المائة من أيار (مايو) 2020، قبل حمى الاستثمارات في العقارات التي ولدتها الجائحة.

وتتوقع شركة كور لودجيك تراجعا طفيفا بنسبة 2.8 في المائة لمعدل السعر بين نوفمبر 2022 ونوفمبر 2023.

ومن المرجح أنه لا توقعات بتكرار أزمة الرهن العقاري التي ضربت قطاع العقارات الأمريكي لعدة أعوام، بحيث تراجعت أسعار المنازل القديمة 27 في المائة بين ذروة الأزمة في يونيو 2008 وأدنى مستوياتها في يناير 2012.

يكمن أول مؤشر لاستقرار السوق في الولايات المتحدة في تحول مشهد الاقتراض العقاري. انخفضت نسبة الاقتراض بفوائد متغيرة من نحو 35 في المائة في 2006 إلى أقل من 10 في المائة حاليا.

وبالاستفادة من سعر الفائدة الثابت، فإن الأغلبية العظمى من المقترضين محميون من تشديد شروط الائتمان التي تسببت في حالات تخلف عن السداد خلال أزمة 2008 المالية.

ويرجح لورنس يون، وهو خبير اقتصادي لدى الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، ألا تكون زيادة مخزون العقارات "كبيرة جدا"، رغم ترجيح تسجل ركود معتدل هذا العام وارتفاع نسبة البطالة التي قد تدفع البعض إلى بيع عقاراتهم.

وبالكاد يصل عدد العقارات في الولايات المتحدة حاليا إلى 25 في المائة من المستوى الذي كان مسجلا قبل أزمة الرهن العقاري، ما يحدث نقص توازن بين العرض والطلب.

وبالحديث عن نسبة البناء الجديد، يقول يون "خلال العقد الأخير، لم ينتج البناة ما يكفي من المنازل".

ويشير إلى أنه، على مستوى الطلب، أسهمت الأسعار المرتفعة مع زيادة معدلات الائتمان في إبعاد عديد من الزبائن من السوق، موضحا "عديد من الشباب الذين يرغبون في الشراء ليس لديهم الموارد المالية اللازمة".

ويقول ليفي لاساك الوسيط العقاري في دالاس في ولاية تكساس "لا نزال في سوق يهيمن عليها البائعون".

يأتي ذلك في وقت قال فيه الرئيس الأمريكي جو بايدن "إن اقتصاد بلاده يشهد نقاطا مضيئة حقا بعد أعوام قليلة قاسية، ويتجه إلى مرتفع جديد"، في وصف على ما يبدو لنمو مستقر وأبطأ يتوقعه المسؤولون في البيت الأبيض.

وفي حين حذر المستثمرون وعديد من الاقتصاديين وبعض الرؤساء التنفيذيين أخيرا من حدوث ركود في الولايات المتحدة في عام 2023، تعد إدارة بايدن ذلك مستبعدا وتعزو ذلك جزئيا إلى الإنفاق الاتحادي.

وقال بايدن لحكومته "إنه يتوقع استثمارات عامة وخاصة بقيمة 3.5 تريليون دولار في قطاعي الصناعات التحويلية والتكنولوجيا خلال الأعوام العشرة المقبلة، ما سيعزز الاقتصاد وآفاق الشركات والعاملين الأمريكيين".

وأضاف "لا يتعلق الأمر بالوصول إلى نقطة مستوية. إنه يتعلق بالوصول إلى مرتفع جديد كليا".

وتابع "نحن الدولة الوحيدة في العالم التي خرجت من الأزمة أقوى مما دخلت فيها".

واستشهد بايدن بالبيانات الصادرة في الآونة الأخيرة التي تظهر تراجع التضخم ونموا قويا وسوق عمل متينة، لكنه قال "إنه سيكون من الضروري تنفيذ إنفاق اتحادي بمئات المليارات من الدولارات، الوارد في ثلاثة قوانين رئيسة تم إقرارها العام الماضي".

ولم يكن بايدن وحيدا في تفاؤله. فقد قالت كريستالينا جورجييفا مديرة صندوق النقد الدولي الأحد "إن الولايات المتحدة قد تتجنب الانكماش الواضح الذي قد يصيب ثلث اقتصادات العالم".

ومع ذلك، إذا تجنبت الولايات المتحدة الركود، فسيكون ذلك على الأرجح بفارق ضئيل. ويتوقع مجلس الاحتياطي الاتحادي "البنك المركزي الأمريكي" نموا 0.5 في المائة في 2023، على سبيل المثال.

وقال بايدن "خلاصة القول هي أنني أعتقد أن رؤيتنا الاقتصادية تعمل".

وجاءت تعليقات بايدن المتفائلة فيما أغلقت المؤشرات الرئيسة في وول ستريت على انخفاض بأكثر من 1 في المائة بعد أن قضت أدلة جديدة على شح سوق العمل على أي آمال لدى المستثمرين بأن يوقف مجلس الاحتياطي الفيدرالي دورة رفع أسعار الفائدة قريبا.