العقار المصري أمام اختبار صعب.. هل انتهى عصر «المبيعات القياسية» وبدأ البحث عن الطلب الحقيقي؟
لم يعد السؤال الأهم في السوق العقارية المصرية هو، كم بلغت مبيعات شركات التطوير؟ بل أصبح السؤال الأكثر دلالة، كم من هذه المبيعات تحول بالفعل إلى تحصيلات نقدية وتسليمات فعلية؟
فخلف أرقام المبيعات التعاقدية الضخمة التي تعلنها الشركات العقارية، تتشكل صورة أكثر تعقيدًا للسوق، تتداخل فيها الارتفاعات الكبيرة في أسعار الوحدات مع تمديد آجال السداد إلى 10 و12 عامًا أو أكثر، بينما تتزايد التساؤلات حول قدرة العملاء على الاستمرار في سداد التزاماتهم، وقدرة المطورين في المقابل على الحفاظ على التدفقات النقدية اللازمة لاستكمال الإنشاءات والتسليم.
هذه المعادلة وضعت القطاع العقاري أمام اختبار حقيقي، خصوصًا بعدما تراجع مؤشر أسهم القطاع في البورصة المصرية بنحو 5.8% خلال الأسبوع الماضي، رغم احتفاظ العقارات بموقع متقدم بين القطاعات الأكثر جذبًا للسيولة.
وبلغت حصة القطاع نحو 11.98% من إجمالي رأس المال السوقي للبورصة المصرية، بينما سجلت أسهمه تداولات بقيمة 8.14 مليار جنيه، من خلال أكثر من 2.1 مليار سهم ونحو 197.8 ألف عملية.
وبلغت قيمة التداولات، باستبعاد الصفقات، نحو 7.91 مليار جنيه، بما يعادل 14.9% من إجمالي تداولات الأسهم المقيدة.
الأرقام تكشف أن المستثمرين لم يتخلوا عن القطاع، لكنها في الوقت نفسه تشير إلى أن نظرتهم أصبحت أكثر انتقائية، وأن تقييم الشركات لم يعد قائمًا فقط على قدرتها على الإعلان عن مبيعات مرتفعة، وإنما على قدرتها على تحويل هذه المبيعات إلى نقد وتشييد وتسليم.
من «حجم المبيعات» إلى «جودة المبيعات»
على مدار السنوات الماضية، أصبحت المبيعات التعاقدية أحد أبرز المؤشرات التي تستند إليها شركات التطوير العقاري في عرض أدائها، لكن ارتفاع الأسعار ومد آجال السداد غيّرا طبيعة هذا المؤشر.
فبيع وحدة بقيمة مرتفعة على فترة سداد طويلة يمكن أن يرفع إجمالي المبيعات المعلنة، دون أن يعني بالضرورة دخول القيمة نفسها إلى خزائن الشركة في الوقت ذاته.
وهنا تكمن إحدى أهم نقاط التحول في قراءة السوق.
مصطفى شفيع، رئيس قسم البحوث بشركة أسطول القابضة، يرى أن المبيعات التعاقدية لا تكفي وحدها للحكم على قوة الطلب، لأن توقيع العقد وسداد المقدم لا يعنيان بالضرورة قدرة العميل على الاستمرار في سداد الأقساط حتى نهاية التعاقد.
ومن هذا المنظور، تصبح التسليمات والتحصيلات والتدفقات النقدية والإيرادات مؤشرات أكثر تعبيرًا عن سلامة النشاط، لأنها تكشف ما إذا كان الطلب المعلن قادرًا على الاستمرار والتحول إلى نشاط اقتصادي فعلي.
المعادلة ببساطة: العقد يعلن الطلب، لكن التحصيل والتسليم يثبتانه.
الفقاعة ليست ارتفاع الأسعار وحده
الارتفاعات السعرية الكبيرة التي شهدتها السوق المصرية لا تكفي وحدها للقول إن القطاع دخل مرحلة فقاعة.
فجزء من الزيادة ارتبط بارتفاع تكلفة الأراضي والخامات ومدخلات البناء والتمويل والفائدة، فضلًا عن تأثيرات تقلبات سعر الصرف والتضخم.
لكن المشكلة تبدأ عندما تتحول الزيادة السعرية إلى فجوة مستمرة بين سعر الوحدة وقدرة المستهلك على تحمل تكلفتها.
وهنا يلفت محمد فريج، رئيس قسم البحوث والتطوير بشركة حلوان لتداول الأوراق المالية، إلى أن زيادة المعروض مقارنة بالطلب بدأت تظهر في بعض شرائح السوق، وهو ما انعكس في توسع المطورين في تقديم تسهيلات أكبر، سواء عبر خفض قيمة المقدم أو مد آجال السداد.
ولا يعني ذلك بالضرورة أن السوق وصلت إلى مرحلة الفقاعة، لكنه يضع أحد عناصرها المحتملة تحت المراقبة، أسعار ترتفع، بينما القدرة الشرائية لا تتحرك بالوتيرة نفسها.
الرقم الذي قد يكون مضللًا
ربما تكون قيمة المبيعات واحدة من أكثر النقاط التي تحتاج إلى إعادة قراءة.
محمد القاضي، عضو لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين، يرى أن عدد الوحدات المباعة ومعدل نموه أصبحا أكثر دلالة من قيمة المبيعات نفسها.
والسبب واضح؛ فإذا ارتفع متوسط سعر الوحدة، يمكن أن تحقق الشركة نموًا في قيمة مبيعاتها حتى لو لم يرتفع عدد الوحدات التي باعتها، أو حتى مع تراجع العدد.
وهذا يعني أن نمو المبيعات بالقيمة لا يساوي بالضرورة نمو الطلب.
فإذا باعت شركة عددًا أقل من الوحدات بأسعار أعلى، فقد تبدو نتائجها قوية عند النظر إلى قيمة المبيعات فقط، بينما تكشف أعداد الوحدات المباعة صورة مختلفة عن حجم الطلب الحقيقي.
وهنا ينتقل السؤال من «كم باعت الشركات؟» إلى «كم وحدة استطاعت بيعها فعلًا؟».
المشتري تحت ضغط.. والمطور أمام اختبار السيولة
المعادلة لا تتوقف عند قدرة العميل على السداد.
فتمديد آجال السداد يمنح المشتري مساحة أكبر لدخول السوق، لكنه في المقابل يضع المطور أمام تحدي توفير السيولة اللازمة لتمويل الإنشاءات خلال فترة أطول.
وهذه النقطة تحديدًا تكتسب أهمية مع ارتفاع تكلفة البناء والتمويل، لأن الفجوة بين موعد بيع الوحدة وموعد تحصيل قيمتها بالكامل قد تصبح أكثر حساسية.
ويرى القاضي أن بعض المطورين قد يواجهون ضغوطًا أكبر على السيولة خلال السنوات الثلاث أو الأربع المقبلة، خصوصًا مع تشديد بعض مصادر التمويل البنكي الموجه للقطاع.
ومن هنا يظهر اختلاف جوهري بين مشكلتين، تعثر المشتري في سداد التزاماته، وتعثر المطور في توفير السيولة اللازمة لتنفيذ المشروع.
قد يستمر العميل في السداد رغم الصعوبات، بينما يحتاج المطور إلى تمويل مستمر للبناء والإنشاء والتسليم، وهو ما يجعل التدفقات النقدية عنصرًا حاسمًا في تقييم قوة الشركات.
«الريسيل».. مرآة أخرى للسوق
لا يمكن قراءة السوق العقارية بمعزل عن سوق إعادة البيع.
فالمستثمر الذي يشتري وحدة بهدف الاحتفاظ بها أو إعادة بيعها يحتاج إلى التأكد من وجود طلب لاحق عليها، وكلما تباطأت حركة إعادة البيع، زادت درجة الحذر قبل اتخاذ قرار شراء جديد.
كما ظهرت طلبات التخارج كأحد المؤشرات التي تحظى بمتابعة متزايدة.
ويقول محمود عمار، الرئيس التنفيذي لمنصة «عقار إكزت»، إن الأهم ليس فقط حجم طلبات التخارج الحالية، وإنما سرعة نموها.
ويشير إلى أن استمرارها بالمعدلات الحالية قد يرفع عدد الوحدات المعروضة إلى 100 ألف وحدة.
وتصدرت مناطق شرق القاهرة وغربها والساحل الشمالي طلبات التخارج المسجلة على المنصة.
لكن قراءة هذا المؤشر تحتاج إلى قدر من الحذر؛ فالتخارج قد يكون سببه الحاجة إلى السيولة، أو إعادة ترتيب الاستثمارات، أو تغيير الأولويات، ولا يمكن اعتبار كل عملية تخارج دليلًا منفردًا على وجود أزمة في السوق.
الطلب الحقيقي لم يختف
في المقابل، لا تزال هناك عوامل هيكلية تدعم وجود طلب حقيقي على العقار المصري.
نور ياسر، محلل الأوراق المالية بشركة أسطول لتداول الأوراق المالية والوساطة في السندات، يرى أن السوق لا تظهر حتى الآن مؤشرات حاسمة على الدخول في فقاعة، مشيرًا إلى أن تقييم الأمر يحتاج إلى متابعة الطلب الوهمي والمضاربات ومدى ابتعاد الأسعار عن الأساسيات الاقتصادية والاحتياجات السكنية.
كما أن النمو السكاني والتوسع العمراني وإنشاء المدن الجديدة، ومنها العاصمة الإدارية والعلمين والساحل الشمالي، توفر قاعدة من الطلب لا يمكن تجاهلها.
لكن وجود طلب حقيقي لا يعني أن جميع شرائح السوق قادرة على تحمل الأسعار الحالية.
وهنا تكمن المفارقة الأساسية، يمكن أن يكون هناك طلب حقيقي على العقار، وفي الوقت نفسه تكون الأسعار قد تجاوزت قدرة شريحة من المستهلكين على الشراء.
وهذا ما يفسر اتجاه بعض المطورين إلى طرح وحدات بمساحات أصغر، وخفض المقدمات، وزيادة آجال التقسيط، بدلًا من خفض السعر الإجمالي للوحدة.
من الفقاعة إلى التصحيح
سلمى عاطف، نائب رئيس قسم البحوث بشركة النعيم للوساطة في الأوراق المالية، تستبعد دخول السوق في فقاعة عقارية، وترى أن القطاع يمر بمرحلة تصحيح، خاصة أن الطلب الذي شهدته السوق خلال السنوات الماضية تأثر بعوامل استثنائية، من بينها رغبة بعض المستثمرين في التحوط من التضخم وتقلبات سعر الصرف والحفاظ على قيمة مدخراتهم.
وهذا يفسر لماذا لا يمكن مقارنة معدلات النمو الحالية بصورة مباشرة مع فترة الطفرة السابقة.
فالسوق التي شهدت ارتفاعات استثنائية في الأسعار والمبيعات تحتاج بطبيعتها إلى مرحلة لإعادة ضبط العلاقة بين السعر والقدرة الشرائية والمعروض والطلب.
وقد يكون هذا التصحيح في صورة تباطؤ في المبيعات، أو زيادة فترة السداد، أو تغير نوعية المنتجات، أو ارتفاع معدلات التخارج، أو إعادة تقييم الأسعار.
التشريع يدخل على خط السوق
وبالتوازي مع هذه المتغيرات، تتحرك الدولة على المستوى التشريعي والتنظيمي، مع إعداد مسودة قانون جديدة لتنظيم السوق العقارية وإنشاء اتحاد للمطورين العقاريين.
وتتضمن المسودة تصنيف الشركات وفقًا للملاءة المالية والقدرات الفنية وحجم الأعمال، إلى جانب وضع آليات لحماية العملاء والتعامل مع المشروعات المتعثرة.
وتكتسب هذه الخطوة أهمية خاصة في سوق ترتبط فيها قرارات العملاء بالتزامات تمتد لسنوات طويلة، بينما يحتاج المطور إلى الحفاظ على قدرته المالية والفنية حتى إتمام المشروع وتسليمه.
كما تتزامن التحركات التشريعية مع تكثيف حصر المشروعات المتعثرة ووضع آليات لمعالجة التأخر في التسليم، بما يعكس انتقال الاهتمام من مجرد زيادة حجم السوق إلى تحسين جودة التعاملات داخله.
المؤشر الحقيقي ينتظر عدة أرقام
في النهاية، لا يمكن حسم مستقبل القطاع العقاري من خلال ارتفاع أو انخفاض مؤشر الأسهم، ولا من خلال أرقام المبيعات التعاقدية وحدها.
الصورة الأكثر دقة ستظهر من مجموعة مؤشرات تتحرك معًا، عدد الوحدات المباعة، وليس قيمتها فقط؛ معدلات التحصيل؛ حجم الإلغاءات؛ سرعة التسليم؛ التدفقات النقدية؛ حجم المعروض؛ حركة إعادة البيع؛ طلبات التخارج؛ ومتوسط الأسعار مقارنة بدخول المستهلكين.
فإذا استمرت الأسعار في الارتفاع بينما تراجع عدد الوحدات المباعة والتحصيلات، فإن الفجوة بين القيمة الاسمية للمبيعات والطلب الفعلي ستصبح أكثر وضوحًا.
أما إذا استقرت الأسعار وتحسنت التحصيلات والتسليمات واستمر الطلب على الوحدات المناسبة للقدرة الشرائية، فقد تعكس السوق عملية إعادة توازن أكثر من كونها أزمة هيكلية.
وبين «فقاعة» لم تثبت مؤشرات حاسمة دخول السوق فيها، و«تصحيح» بدأت بعض علاماته تظهر، يقف القطاع العقاري المصري أمام مرحلة مختلفة، مرحلة لم يعد فيها ارتفاع المبيعات وحده كافيًا لإثبات قوة السوق، بل أصبحت جودة الطلب، وقدرة العميل على السداد، وقدرة المطور على التنفيذ، هي الاختبار الحقيقي لمتانة القطاع.
