ضوابط تقسيم المناطق الخاضعة لقانون الإيجار القديم.. ماهي آليات التطبيق؟
ينظم قانون الإيجار القديم اليات تقسيم المناطق السكنية الخاضعة لأحكامه، حيث نص على إصدار قرار من رئيس مجلس الوزراء يتضمن القواعد المنظمة لعمل لجان الحصر المشكلة في نطاق كل محافظة، والتي تتولى تصنيف المناطق التي تضم وحدات مؤجرة لغرض السكن إلى ثلاث فئات متميزة، ومتوسطة، واقتصادية، وذلك في إطار تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.
اختصاصات لجان الحصر
تختص اللجان بدراسة المعايير المحددة لتصنيف المناطق، وتشمل الموقع الجغرافي للعقار والشارع الكائن به، ومستوى البناء ونوعية مواد التشييد، ومتوسط مساحات الوحدات السكنية، إلى جانب المرافق المتصلة بالعقار مثل المياه والكهرباء والغاز والهاتف.
كما تراعي اللجان شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة، ومستوى الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية، فضلا عن القيمة الإيجارية السنوية للعقارات وفقا لقانون الضريبة على العقارات المبنية.
وحدد القانون مدة ثلاثة أشهر لانتهاء اللجان من أعمالها اعتبارا من تاريخ العمل به، مع جواز مد هذه المدة مرة واحدة بقرار من رئيس مجلس الوزراء.
ويصدر المحافظ المختص قرارا بنتائج أعمال اللجان، على أن ينشر في الوقائع المصرية ويعلن في وحدات الإدارة المحلية بكل محافظة.
متى يسترد المالك الوحدة بعد وفاة المستأجر؟
حدد القانون حالات واضحة تمكن المالك من استرداد العين المؤجرة بعد وفاة المستأجر، من أبرزها:
-عدم وجود ورثة مقيمين مع المستأجر وقت الوفاة.
-ثبوت انقطاع الإقامة أو استخدام الوحدة في غير الغرض السكني.
-بلوغ الأبناء سن الرشد أو انتقالهم إلى مسكن مستقل.
-ترك الوحدة مغلقة لفترات طويلة دون استخدام.
وفي هذه الحالات، يحق للمالك اللجوء إلى المحكمة المختصة لطلب استرداد الوحدة، مع تقديم المستندات القانونية المؤيدة.
3 حالات للإخلاء الفوري
مع بدء تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025، أقرت ثلاث حالات تستوجب الإخلاء الفوري، وهي:
-ترك الوحدة مغلقة أو غير منتفع بها لمدة تزيد على عام.
-امتلاك المستأجر الأصلي وحدة سكنية أخرى.
-الاتفاق بالتراضي بين الطرفين على إنهاء العقد قبل مدته.
مدد انتقالية قبل إنهاء عقود الإيجار
حدد القانون مددا انتقالية لإنهاء عقود الإيجار، حيث:
-تنتهي عقود الإيجار السكني بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
-تنتهي عقود الإيجار لغير غرض السكن (المحلات والمكاتب) بعد 5 سنوات فقط.
زيادات تدريجية في القيمة الإيجارية
أقر القانون زيادات تدريجية في القيمة الإيجارية، وجاءت على النحو التالي:
-الوحدات السكنية زيادة تصل إلى 20 ضعف القيمة الحالية في المناطق المتميزة و10 أضعاف في المناطق المتوسطة، مع حد أدنى يبدأ من 250 جنيها في المناطق الاقتصادية.
-الوحدات التجارية (المحلات) زيادة القيمة الإيجارية إلى 5 أمثال السعر الحالي.
-زيادة سنوية بنسبة 15% على القيمة الإيجارية طوال الفترة الانتقالية.
و يهدف قانون الإيجار القديم الجديد إلى معالجة الثغرات التي أفرزها تطبيق القانون رقم 4 لسنة 1996، وتشجيع إعادة طرح الوحدات المغلقة في السوق، وتنشيط حركة البناء بغرض التأجير، إلى جانب حماية حقوق الملاك وتسريع إجراءات استرداد الوحدات عقب انتهاء مدة التعاقد.
كما منح القانون المالك حق اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لاستصدار قرارات عاجلة بإخلاء الوحدات حال امتناع المستأجر عن التسليم، دون تعطيل الإجراءات بدعاوى موضوعية.
نطاق تطبيق قانون الايجار القديم
وفقا للمادة الأولى، تسري أحكام القانون على:
-الوحدات المؤجرة لغرض السكن.
-الوحدات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، مثل المحلات والأنشطة التجارية.
-ويتم تطبيق ذلك على الوحدات الخاضعة لقانوني الإيجار رقم 49 لسنة 1977 ورقم 136 لسنة 1981.
